Hva gjør du når boligbobla sprekker?

De siste 10 årene har boligprisene i Norge slått alle rekorder. Når et rekkehus i Bærum med prisantydning på 6,8 mill som er alt for mye, blir solgt for 9 millioner er det noe fundemental galt med boligprisingen. Oslo har hatt størst vekst, men andre storbyer i Norge har samme trend. Ekspertene fra banker og bransjen sier at det ikke er en ny boble, men historisk klarer ingen å spå når nedgangstidene kommer.

For få boliger gir økte priser sies det. Ja, det kan forklare noe av prisene i Oslo. Flere flytter inn, og de som kommer til byen vil bo i sentrale områder som Majorstua, Bislett og Grünerløkka. De som flyttet hit i 2005 har nå blitt voksne, fått barn og søker bolig til forstedene. Dette gir press på rekkehus, da nesten ingen egentlig har råd til enebolig. De med dårlig råd blir tvunget ut til Akershus, og spekulanter og kapitalsterke foreldre bidrar til ytterlige gallopp på små leiligheter i sentrum.

Psykologi og boligpriser

Når boliger blir gjenstand for å tjene penger og ikke bo, øker prisene. Troen på videre prisvekst har skapt en karusell som foreløpig ikke har bremset opp. Norge Bank har heller ikke hatt mulighet til å øke rentene pga lave renter i Europa og USA.

Som aksjekurses påvirkes av rykter er boligprisene siktet inn mot fremtidsoptimisme og frykten for at “toget skal gå”. Poenget er at det finnes alltid en bolig til salgs, men er det overpriset. Ser man på krakket på 80-tallet falt boligprisene med ca 40%. En prisvekst som ble forsøkt bremset med høye renter. Når prisene faller, faller det også ekstremt raskt. Kjøperne blir færre og tilbudssiden er stor og kvadratmeterprisen blir normalisert..

I et åpent marked er det ideelt tilbud og etterspørsel som regulerer pris. I dagens boligmarked snakkes det mye om boligmangel. En sannhet med modifikasjoner. Det lages ikke nok sentrumsnære leiligheter på Grünerløkka, men ser man på Akershus eller Groruddalen er det nok av boliger.

Nye boliger vs brukte boliger får samme pris

I 1988 var prisen på brukte og nye leiligheter nesten likt etter krakket. Noe som er utypisk for dagens situasjon, der kvmpris også er like, men uten priskorreksjon i markedet. Økte egenkapitalkrav og renta var nok årsaken for nedgangen i nybygg salget på 80-tallet. I dag er det knapphet i byene som skaper press på bruktboligene. Ser man på store aktører som Veidekke , blir boliger solgt lenge før de er bygget. Beliggenheten på eksisterende boliger, som er etablerte områder, kan forklare dette.

Hvordan håndtere 40% nedgang i boligens verdi

Hvis verdens børser skulle få et dramatisk fall, med påfølgende arbeidsløshet og usikkerhet kan vi oppleve en nedgang i priser. Hva kan du som boligeier gjøre? Det første du bør gjøre er å få bedre deal på boliglånet ditt. Skal du selge er det heller ikke dramatisk fordi du handler i samme marked. Har du større gjeld en boligens verdi vil du få negativ gjeld, men kan du håndtere nedbetalingen kan du slappe av. Bankene har allerede tatt høyde for at din gjeld skal ligge innenfor visse rammer som eks. 60 % eller 75% av boligens verdi.